摩根士丹利最新报告指出，建筑商为新房买家提供按揭利率补贴的普遍做法，正推高加利福尼亚州房价。 侨报记者田霞摄

【侨报记者田霞7月22日旧金山综合报道】摩根士丹利最新报告指出，建筑商为新房买家提供按揭利率补贴的普遍做法，正推高加利福尼亚州房价。

据ABC地方新闻报道，这种“利率买断”（buydown）策略虽为购房者减轻了贷款负担，却导致新房价格居高不下，阻碍市场回归理性。报告分析，若无此补贴，房价可能显著下降，释放更多市场活力。

报告显示，与政府国民抵押贷款协会（Ginnie Mae）相关的房屋若无建商补贴，价格可能降低约12%，而与房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）相关的房屋价格可能下降约5%。建商对Ginnie Mae按揭的补贴力度更大，常见于收入较低或信用评分不高的购房者。

摩根士丹利策略师赵祖瑞（Zuri Zhao）等人指出：“若无利率买断，新房库存可能更高，房价可能更低。”高企的按揭利率是购房者的一大障碍，建商通过补贴新房贷款利率，确保销售渠道畅通。然而，这种策略的副作用是抑制了房价下行压力。

报告估计，约30%的房利美和房地美支持的新房销售涉及建商补贴，而Ginnie Mae相关新房的补贴比例高达75%。这些机构通过将按揭打包成债券并提供投资担保，支撑美国房贷市场。建商提供的利率买断形式多样，常见为“3-2-1”结构：首年支付3个百分点的按揭利率，次年2个百分点，第三年1个百分点。

此外，永久性利率买断对按揭债券投资者的影响更为显著，尤其在Ginnie Mae按揭中更为普遍。加州作为全美房价高地之一，圣荷西（San Jose）等湾区城市深受影响，2024年新房均价约140万美元，远超全国平均水平。建商的补贴策略如同一把双刃剑：一方面为购房者打开大门，刺激市场活跃；另一方面却抬高房价，挤压普通家庭的购房空间。

在加州的炙热房市中，这种策略掩盖了市场供需的真实信号。摩根士丹利的报告提醒政策制定者和购房者：短期激励或将长期扭曲市场，平衡之道亟待探寻。