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【侨报讯】8月18日，南加州大学勒斯克房地产研究中心（USC Lusk Center）首次发布“洛杉矶县住房与社区状况”年度报告，利用公开的在线数据，深入分析了洛杉矶县住房建设、房客与房东的人口结构变化，以及这一地区的无家可归人口状况。
移民和家庭数量减少
这份报告指出，洛杉矶县在20世纪末的快速人口增长主要得益于新移民的涌入，但这一趋势已经逆转。自2015年以来，该县总人口减少了50多万（5%），其中包括28万（8%）的外国出生居民。在过去10年里，洛杉矶县有子女的家庭在家庭总数中所占比例已从2010年的1/3（远高于全美平均水平）下降到2023年的1/4，目前已低于全美平均水平。与此同时，尽管人口减少，但自2010年以来家庭总数仍在持续增长，加剧了住房需求。随着住房成本飙升，人口结构的变化表明，洛杉矶正在失去其长期以来作为移民和新家庭能够负担得起生活的地方角色。
住房供应太少、太慢
该报告指出，洛杉矶县的住房建设在过去几十年中显著放缓，从20世纪50年代的每年超过7万套新房，降至70、80年代的约3万套，再到2010年代的不足1.5万套。这种长期的住房建设放缓导致该地区房屋存量老化、压力增大，并面临严重的经济适用房短缺。
在2018年至2024年间，洛杉矶县共有不到15.2万套新住房获得了入住许可，其中绝大部分是租赁单元，只有10%是低收入家庭能够负担得起的。附属居住单元（ADU）推动了近期住房产量的增长，但附属居住单元对低收入租房者来说仍然大多难以负担。2024年，62%的新住房位于洛杉矶市（低于2018年的81%），这表明该县其他辖区取得了一些进展，但仍远不足以实现该地区州政府规定的住房目标。在洛杉矶建房，从洛杉矶市审批到入住的平均时间为18个月，几乎是全美平均水平的三倍，其中多户住宅（5套或以上）项目最长需要35个月才能完工。
在洛杉矶县，由联邦和州政府资助的物业仅占租赁房产的6%，远低于纽约等同类大都会区。这些物业大多分布在较低收入的社区。
房产拥有率下降族裔间拥有率差距扩大
南加州大学勒斯克房地产研究中心8月18日发布的报告指出，洛杉矶县的房屋自有率已降至45%，为50多年来的最低水平。洛县的平均房屋持有成本远远超过大多数家庭的收入：房屋中位数价值与收入的比率超过10:1，而全美范围内仅为4:1。房主为避免根据“13号提案”而被限制的房产税大幅增加，这可能是导致房屋难以负担的一个关键因素：洛杉矶县近一半的房主在同一所房屋中居住超过20，导致现有房屋供应的周转率降低。
洛杉矶县的房屋自有率在过去10年中下降最为严重。自2010年以来，所有收入群体的房屋自有率均有所下降，但中等收入（5万元至15万元）家庭的下降幅度最大。与此同时，洛杉矶县非裔家庭的房屋自有率下降幅度超过任何其他种族或族裔群体——这种趋势与州或全美范围内的情况不同，后者的非裔房屋自有率已开始从“大衰退”的影响中恢复。这些损失加剧了洛杉矶县长期存在的种族差异，并反映出那些历史上被排除在通过购房积累财富之外的社区，在进入房地产市场时面临越来越大的障碍。
尽管大多数人口群体的房屋自有率都有所下降，但亚裔/太平洋岛民家庭却是一个例外——他们的房屋自有率从2010年的50%上升到2023年的56%。
房客的住房成本持续增加成为沉重负担
勒斯克房地产研究中心发布的报告指出，在全美范围内，租金的不可负担性正达到历史新高，而洛杉矶县是其中最难以负担的市场之一。尽管租房者的收入在过去10年里终于超过了租金的增长——这扭转了长达数十年的趋势——但对于许多人来说，负担得起的租金仍然遥不可及。在洛杉矶县，超过90%年收入低于5万元的734,000户租房家庭，将超过30%的收入用于支付房租和水电费。
虽然对一些人来说，尤其是西语裔或拉丁裔租房者，租金负担有所减轻，但对非裔租房者来说，这一负担仍然高得惊人，其中2/3的人在2023年面临租金压力。老年租房者是租房市场中一个不断增长的群体，他们中的绝大多数都面临着高昂的住房成本负担。
与此同时，租房市场正在发生转变。年收入超过15万元的家庭现在占租房者的15%，几乎是十多年前的两倍。这在没有缓解底层租金压力的同时，重塑了整个租房市场。
洛杉矶县的无家可归危机
这份报告指出，在2017年至2024年间，洛杉矶县为无家可归者提供的永久性床位增加了57%，其中包括8500个新的永久性支持住房（PSH）床位和6600个新的快速再安置（RRH）床位。
尽管进行了这些投资，洛杉矶的无家可归者人数十多年来一直在稳步上升，尤其是在那些没有庇护所的人群中。然而，这一趋势最近有所逆转——这很可能得益于庇护所床位增加和营地清理工作。截至2025年，在洛杉矶66%的无家可归者没有庇护所，这是10年来的最低水平，但仍然是全美最高的比例。
在洛杉矶县的无家可归人口中，非裔居民的比例依然过高，而西语裔或拉丁裔无家可归者的人数自新冠疫情以来有所增加——这一趋势与全美模式一致。
该报告指出，洛杉矶县的无家可归居民比其它大都市地区的无家可归者经历更长时间的无家可归。绝大多数无家可归的洛杉矶人是在陷入无家可归之前就住在洛杉矶县的，这突显了该地区住房负担能力与无家可归危机之间存在着深刻的联系。
通过数据分析，该报告得出的结论是，洛杉矶县正处于一个关键时刻。该地区的住房和无家可归危机反映了数十年来住房建设不足、限制性政策、种族不平等与经济排斥。尽管有针对性的政策和新的投资已开始取得进展，但挑战的规模仍然巨大。